经历大约半年的连续下调后，一些地方房贷利率近期出现回弹趋势。记者调研了解到，南京、苏州、青岛等多地的房贷利率近期均有所上浮。作为楼市调控的重要手段，房贷利率上调意味着什么？未来房贷利率走势如何？

因城施策 多个热点城市房贷利率上调

记者从南京多家银行了解到，今年5月份以来，已经连续3次提高房贷利率：5月初，首套房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%；5月底调整到上浮15%；7月初，南京市两家银行将首套房贷利率调整到基准利率上浮20%。

今年楼市率先回暖的苏州，房贷利率在六七两个月也出现连续上浮。苏州一房产中介经理人告诉记者，7月苏州首套房贷利率普遍按照基准利率上浮23%执行，二套房贷款未还清的客户多数银行要求贷款利率上浮30%。

在山东青岛，从今年5月开始，青岛银行等多家银行确定上浮房贷利率，其中首套房利率上浮15%，二套房上浮20%、个别达到25%。“不同支行和开发商的协议不一样，具体执行的利率要看具体项目，但不会偏离太多。”青岛银行的一位工作人员透露。

专家表示，房贷利率上调是对部分热点城市房地产调控趋紧的一部分。近期以来，为防止部分地区房地产价格涨幅过大，不仅是房贷政策，多地的购房政策、土地政策等全方位从紧。

某城商行南京分行的一名负责人告诉记者，主管部门要求提高利率抑制需求，防止楼市过热，利率达不到要求一律不批。

“进一步强化对房地产的金融调控，因城施策，对过去一段时间房价增长较快的城市进行精准调控，是一些城市房贷利率上调的主要原因。”国家金融与发展实验室副主任曾刚表示。

融360大数据研究院发布的监测数据显示，6月份全国首套房贷款平均利率为5.423%，相当于基准利率1.107倍，环比上涨0.14%；二套房贷款平均利率为5.75%，环比上涨0.01%。

专家认为，对银行自身来说，在上半年大规模信贷投放之后，下半年信贷额度相对较少，适当提高利率，也有助于银行提升收益水平。

“近年来我国居民部门杠杆率上升较快，针对部分热点地区，银行对个人住房贷款业务趋于谨慎，有助于更好地防范风险。”中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼表示。

利率上调 购房者怎么看？

对购房者来说，房贷利率的上调意味着买房成本的增加。

已在青岛工作三年多的李吉强，目前在工厂附近租房居住，最近打算贷款购买第一套房，需要贷款175万元。按照贷款期限20年，等额本息还款方式，利率上浮15%与基准利率相比，要多付利息17.38万元。

不少购房者表示，“能拿到贷款就好”。在房贷政策收紧的背景下，一些银行出现房贷额度紧张、放款时间不确定等情况。“合同已经签了快一个月了，贷款还没拿到，银行说房贷额度已经不够放了。”南京的一位购房者表示。

记者发现，相比房贷利率，不少刚需人群最关心的还是房价的变化。“毕竟，比起房价来说，利息还是很小的一部分支出。”在广州工作多年的白领小许表示，希望房地产调控能够持续，房价回归合理水平。

专家表示，在“房住不炒”的调控基调下，热点城市房贷调控力度的加强在意料之中。但住房信贷政策既要有助于防范风险、抑制泡沫，也要满足居民合理购房需求。

未来房贷利率怎么走？

专家分析认为，未来一段时间，在市场流动性仍然合理充裕的情况下，个人住房贷款利率虽然有进一步上调的可能，但上调的幅度不会太大。

365地产家居网首席战略官胡光辉表示，近期房地产市场较热的城市利率有所提高，而很多三四线城市仍然执行相对宽松的信贷政策，利率也保持不变。“下半年全国市场利率走势应当变动不大，楼市以稳为主。”

曾刚认为，当前金融市场流动性比较充裕，市场利率平稳，未来要推动实体经济融资成本进一步下降的话，还会有下行空间。“但房贷利率上调与整个利率下行的趋势不一致，不同城市和地区会有差异。”

事实上，监管部门一直要求银行实施差异化的住房信贷政策。银保监会副主席王兆星今年早些时候表示，对于解决住房困难和改善住房条件的，要继续给予相应贷款支持；对于用来投资甚至是投机和炒卖的，要实行更严格的贷款标准，有的可能要提高首付比例，有的要调整利率的风险定价，有的甚至不能给予贷款支持。

董希淼建议，实施差异化的住房信贷政策，应根据购房区域、主体的不同，综合运用调整贷款总量、贷款价格、贷款条件、首付比例等手段，既调控总量又调整价格，既满足刚性需求又抑制投资投机，促进房地产市场的平稳健康发展。

在7月16日由财政部、国家税务总局发布的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）在当时并未引起很大的舆论声音，但是在经过自媒体报道后，对个人征税方面过度解读，引起一些购房者产生疑问。尤其是对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。

落实税收法定，大部分内容平移原《条例》

相比于土地增值税，房地产税的立法工作不时被提及并时常登上舆论头条，而执行多年的土地增值税则较为低调，如今率先立法，令人多少有点意外。

1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）。据财政部和国家税务总局称，《条例》施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。

对此，易居房地产研究院副院长杨红旭表示，土地增值税原本就存在，只是需要按国家税收法定的原则，2020年前完成立法工作，所以才有此征求意见稿。

对于《征求意见稿》与此前的《条例》有何区别？杨红旭分析，基本上是平移了原条例中的内容，少量增加了新内容，比如集体房地产。

记者对比发现，在征收对象、税率上均无大的变化。诸如征收对象，均为在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人；在税率上，仍实行四级超率累进税率。但是在征税范围上，在原来的基础上，增加了集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，在业内人士看来，这是一个很大的改革。还有一个新的改变，原来的清算方式采用“应清算”和“可清算”，《征求意见稿》中取消了“可清算”，全部变为“应清算”，在业内人士看来，对于企业拖延缴税的行为将具有强制性。

对个人征税？多位业内人士表示“可能性并不大”

《征求意见稿》中对“转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人”这一表述与现行1993年版、1994年执行的土地增值税暂行条例并无差别。

无论何种说法，早在1999年，《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》中就提出对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。

2008年，由财政部、国家税务总局联合印发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》又规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。这项免征的规定一直执行至今。

对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。

杨红旭就表示，即便土地增值税《征求意见稿》通过了立法，仍然不会对个人征税。因为在个人转让房产环节，已有了个人所得税，其内涵与土地增值税相似，不应该重复征税。新增税种应是正在立法中的房地产税，即持有环节的税种。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，房子作为居住功能，税费不会太复杂的，比如房地产税针对哪些房子征收，如何征收等问题一直比较谨慎。此外，土地增值税背后涉及房屋买卖的价格差，很难断定是房屋升值了还是土地升值了，具有不确定性。因此判断不会征收。

“如果未来确实考虑到土地价值增值，后续房产税会适当减缓或者不征收，这都是可以变通的内容。”严跃进称，如果未来从有征收可能来考虑，确实会影响一些房产背后的增值收益。尤其是涨价而且潜在交易成本比较高的房屋，市场交易会被抑制。

诸葛找房市场研究员姜国君则认为，结合近一两年热议较多的房地产税立法以及在上海、重庆等地开展的房产税试点工作来看，后期即便对个人房产交易征收土地增值税，也将适用于自住以外的多套房产或超过家庭居住面积部分的交易所得进行交税。所以一般家庭不必过度担心这个问题。

今年以来，不少城市传出房租下跌、租客难觅的消息，加上“毕业季不旺”、各线城市租金收益率连跌两个季度、住宅综合收益率连续5个季度下行，让不少房东感受到前所未有的压力。

尽管住房租赁市场整体仍呈现稳中有升的格局，但城市之间已经出现明显分化。诸葛找房半年报显示，2019年上半年，重点监测的全国20个城市平均租金仍然累积上涨1.67%，其中15个城市累计上涨，涨幅最高超过10%，5个城市累计下跌；一线城市上半年平均租金累计上涨达3.41%，重点二线城市仅上涨0.67%。

《每日经济新闻》记者注意到，尽管各个城市平均租金涨跌互现，但由于部分城市房价持续上涨，已经显现出对城市基本面和住房需求的透支，租金收益率和住宅综合收益率出现了明显的下跌。“靠持有住房赚取租金，性价比已经不高了。”有专家认为。

20城近7个月住房租金（单位：元/平方米·月）变化情况及上半年住房平均租金累计涨幅榜 数据来源：诸葛找房

“毕业季”租赁行情短暂

“这两个月租房比较活跃，但是最近租金水平稳定，也没有上涨的趋势。”上海市区一家房地产中介小刘告诉《每日经济新闻》记者。

近日，记者实地走访上海部分房屋中介时发现，不少中介门店的橱窗上已不再张贴租房信息，中介工作人员表示，“租房走的快，现在都不贴出来了，需要什么直接问吧。”

在诸葛找房监测的20个城市中，合肥、北京、泉州、大连、上海等5个城市平均租金累计涨幅最高，其中合肥涨幅高达10.23%。而广州、深圳、三亚等城市租金则下降明显，其中三亚平均租金今年以来累计跌幅达到6.8%，广州则下跌了5.29%。

全国大中城市租金均价走势及上半年累计涨幅 数据来源：诸葛找房

诸葛找房认为，推动租金上涨的因素有季节性小高峰，但根本原因仍是人口流入导致租房需求增加。北京、上海保持较强的人口吸附能力，租金均价呈现连续上涨趋势；深圳在春节后出现过一轮租房小高峰，随后5、6月份租金均价小幅回落。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为：“这与需求增加有关，如合肥人才引进政策吸纳人口进入，居住需求增加，租赁属于消费性需求，因此反应会比买卖来的快一些。”

“租赁和买卖不一样，租赁是实际需求为主导，如果租赁指数下滑多半是因为需求不足或是供应充沛，但结果是一样的，供大于求会导致租金下跌。”卢文曦补充说。

今年暑期的“毕业季”行情并不给力。诸葛找房数据显示，各城市整体租金均价已处相对高位，毕业季需求释放短暂带旺租赁市场，6月份多数城市租金均价上涨，但涨幅有所收窄。

而部分二线城市，如郑州、南京等城市毕业季行情先行，5月租金呈上涨态势，6月则涨幅收窄；西安等城市升温滞后。

今年毕业季租房成交量也同样未见放量。据我爱我家研究院实时监测的11个城市, 6月份住宅租赁成交量环比普涨，其中武汉以环比24.5%涨幅领涨；同比数据仅杭州、北京、苏州3城上涨，其中杭州以15.7%领涨。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“武汉租金环比成交涨幅最高，说明了这类城市的市场需求量比较大、具备一定的成长性。从实际情况来讲，当前租赁市场的发展，还是跟毕业季有一定关系。武汉当地高校毕业生较多，产业发展比较好，这些都容易带动租房的成交。”

近三年全国50城租金收益率 数据来源：城市房产网 易居研究院

住宅综合收益率连降5季度

租金价格的上涨并未让租金收益率同步上涨，住宅综合收益率也同步下降。

易居地产研究院《第二季度50城租金收益率研究》（以下简称《50城租金收益率》）显示，全国50城房价同比上涨7%、环比涨1%，而租金则同环比分别下跌1%和2%。

报告显示，二季度50城房屋租金收益率（房屋的年租金收入与房屋价值的比值）环比下降3%、住宅综合收益率（过去一年房价涨幅加过去一年租金收益率）环比下降了32%，已连续5个季度下降。

近三年全国50城住宅综合收益率 数据来源：城市房产网 易居研究院

从历史数据可见，2017年三季度至今，租金收益率便持续震荡下行。易居地产研究院认为，主要原因仍然是房价大幅上涨所致。从供给上看，由于各地楼市持续去库存，以及部分城市由于炒房客投资性持有，租赁住房供应量井喷，但居民收入未见大幅增加，导致供大于求，租金下跌。

相比房价，房租更能够剔除其他因素，客观衡量一个城市真实理性的住房需求。严跃进坦言，“数据上看，部分城市房价上涨过快，如果房价到了一定的高度，持有房屋靠租金上涨，住宅收益率等也会减少，性价比是不高的。”

各级别城市中，三线城市房租下跌明显，租金收益率下降速度最快，一定程度上反映了三线城市房价上涨对城市基本面和居民住房需求的透支。

城市租金收益率分化明显

易居研究院指出，部分城市长期以来租金收益率较低，主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。

尽管一二线城市平均租金上涨，其租金收益率表现仍不如三线城市。

分城市看，三线城市租金收益率同比下降12%的情况下，仍然高于一二线城市。4个一线城市的平均租金收益率为1.7%，其中，北京上海为1.8%、环比上涨，广州和深圳则为1.6%和1.5%，环比分别下跌13%和3%；31个二线城市平均租金收益率为2.4%，15个三线城市租金收益率为2.5%，同比下降12%。

据易居研究院报告，广州二季度租金环比跌幅达到10%，同时房价小幅上涨2%，因此租金收益率跌幅达到13%。

严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“当前房地产市场降温、城市吸引力下降等因素，都对租赁市场带来一定冲击。例如深圳市场，创业、金融、互联网类型的企业较多，受行业波动影响比较大；另外，部分城市由于产业转移到临近城市，也使得一部分租房需求分流。”

从《50城租金收益率》对各城市租金收益率进行的排名看，前5的城市集中在东北、西部弱二线和三线城市，分别为乌鲁木齐3.6%、韶关3.5%、西宁3.4%、 银川3.2%和哈尔滨3.2%。

记者查阅国家统计局数据发现，今年6月份乌鲁木齐新房价格与2015年同期相比涨幅仅为18.2%，在70城市中倒数第3位；韶关为同比上涨24.6%，也远远小于其他城市。正是由于房价整体涨幅不大、租金稳步上涨，租金收益率呈现了较高水平。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门1.2%、 深圳1.5%、三亚1.5%、福州1.5%和青岛1.6%。这5个城市也同步呈现相同的变化：厦门房价比2015年同期上涨54.7%、深圳为47%、三亚48.9%，这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。

易居研究院研究员王若辰判断，“2019年下半年，50城住宅综合收益率预计将继续下降。一线城市与二三线城市的住宅综合收益率或将出现分化，一线城市收益率有望触底企稳，而二三线城市收益率预计仍将继续降低。”

近日有传言称银保监会正在部署房贷检查，涉及多个城市与数十家机构。7月24日，21世纪经济报道记者从某大行信贷业务人士处确认了这一消息。

上述人士指出，2019年前段时间的一轮房贷利率下调，令不少城市房地产市场回暖，但监管对房贷相关业务一直持谨慎态度，进场检查也一直在进行中。此次检查范围与以往常规重点关注内容相似，一方面着眼在违规向房企提供表内外融资，另一方面加码对违规“首付贷”的检查，包括贷后监控也在进一步加强。

目前从房贷市场的表现看，自6月起，全国范围内多个城市房贷利率掉头向上。

据融360最新房贷统计数据显示，2019年6月份，全国首套房贷款平均利率为5.423%，环比上涨0.14%；二套房贷款平均利率为5.75%，环比上涨0.01%。在此轮“触底反弹”之前，全国首套房贷利率已降至2018年以来的最低水平：5月全国首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降0.06%；二套房贷款平均利率为5.74%，环比下降0.08%。

但这一利率走势在7月并未持续，而是出现了利率波动。如南京自今年5月以来，首套房贷款从基准上浮5%上升至基准上浮15%及以上；但在近日，某城商行南京分行却下调了首套房利率。这一在个别银行间出现的利率波动并非特例。

部分地区房贷利率波动频繁

21世纪经济报道在此前报道中提到，进入6月以来，越来越多城市开始加入到房贷利率上调的行列，尤其是房地产热门的二线城市。继青岛、南京、成都之后，天津、苏州、福州、宁波、南宁、合肥等地的房贷利率平均水平均在6月份有所上涨，且变化频率较快。

一线城市中，广州的房贷利率最先触底反弹。融360监测数据显示，6月广州首套房贷平均利率为5.30%，二套房贷平均利率为5.57%。此外，广州部分银行将首套房贷款利率调整至基准上浮20%。

融360数据还显示，6月首套房贷利率下调的银行数量已经从5月的108家减少到44家；而首套房利率上浮的银行数量，从6月的27家增加到66家。房贷利率上浮已成普遍现象。

但21世纪经济报道记者发现，这种上行趋势维持似乎并不稳定。如5月以来，南京地区的银行首套房贷利率统一上调为首套不低于基准利率上浮15%。但时隔不久，个别银行又出现下调。

21世纪经济报道记者了解到，某城商行南京分行将其首套贷款利率从基准利率上浮15%降至基准利率上浮10%。有购房者表示，该行的部分VIP客户，可以做到上浮6%。

一位股份行南京分行信贷人士告诉21世纪经济报道记者：“大部分银行仍执行基准利率上浮15%的标准，但不同银行定价区别一直存在，有的为了争夺客户，有些是因为额度限制。对市场的影响还要看其市场份额，还是以大行和当地市场份额较大的股份行、城商行为主流。”

在短期内，部分区域房贷利率出现较快且较大幅度的波动，仍值得注意。

融360大数据研究院李万赋指出：“6月房贷利率的波动较大，且频率较快。比如天津、南宁等城市刚短暂下调一个月后，又将利率调高；部分银行在同一个月先是调高房贷利率，后又表示额度紧张暂时无法放款。”

他认为，下半年银行的信贷资金普遍比上半年紧张，再加上热门城市的房地产调控等因素影响，预计接下来可能有更多城市和银行加入到房贷利率上调的大军中。

普惠贷款流向需警惕

21世纪经济报道记者从华南某股份行信贷业务人士处获悉，虽然银行的贷后监控近年来一直趋严，而且随着利率的抬升，之前两年存在较多的消费贷流向房市的情况已经基本得到遏制。但是近期小微普惠贷款的门槛有所降低，给银行的批贷包括贷后监管都带来了一定的压力。

一位三线城市大行信贷业务人士告诉记者，目前的小微普惠贷款门槛很低，“从产品设置上来看，信用贷的额度更高了，不及信用贷标准的有抵押也可以做，这基本和比较靠谱的民间借贷一个水平。”而且对优质客户利率也可以做到较低，甚至曾经做到基准利率放款。目前的利率上浮幅度也并不大。而目前小微企业经营的利润率并不算高。年利润率6%-8%的小微企业不在少数，相比当地房市每年15%－20%的增幅，吸引力较低。

上述人士直言，对很多小微企业主来说，受到房地产投资的“诱惑”在所难免，银行可以做的只能是加强尽调和引导，包括贷后监管。但因小微企业数目众多，有些贷款金额不算高，不能排除其中有资金流向了楼市。

21世纪经济报道记者从深圳某房产中介处获悉，近两个月来，深圳楼市回归活跃，其经手的买卖成交量明显提高。“购房者看中的是房价稳定，放出的房子多，很多高性价比的优质房源放出，除了不少购房刚需者，具有投资需求的购房者也在增加。”

对于“首付贷”的需求，上述人士坦言一直都存在，只是能做的较少。“一些大型中介有合作的小贷或其他金融机构可以提供类似的产品，但周期短，利率不低。内地银行监管要求下没有类似产品，有些消费者会尝试选择境外的产品，如香港地区的金融产品，其利率会比消费贷低一些。但境外银行风控比较严格，具备贷款条件的消费者并不多。”

继2018年地产信托一路狂飙增长后，今年上半年新增地产信托规模继续走高，这引起了监管层对于地产信托潜在风险的关注。

据记者了解，近日中国银保监会约谈了部分近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。这意味着监管对于地产信托的态度再次明确，严格落实“房住不炒”的总要求，房企融资再次收紧。

一位西南地区信托机构人士证实：“当地银保监局已经严格要求公司收紧地产信托规模。”

伴随着严控地产信托规模的信息在信托机构从业者中引起热议，7月11日，一则光大兴陇信托有限责任公司、国投泰康信托有限公司地产信托业务被暂停的消息再次引发市场对于地产信托的关注。

当天，一家金融机构的人士也表示：“我的地产融资项目通过信托做的被叫停了。”

地产信托暂停是针对全行业的“一刀切”吗？这引发了业界巨大的关注。因为，地产信托被收紧意味着房地产企业又一条重要的融资渠道被收紧，是监管对于地产行业从融资端再次进行严监管的主要信号之一。

“并未一刀切”

信托行业、房地产行业对于地产信托遭暂停的消息风声鹤唳。一方面，对于信托机构而言，业务量会受到影响；另一方面，对于房企而言又一大“输血”通道被掐断。

7月11日下午，国投泰康信托有限公司人士对记者回应表示：“关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。”光大兴陇信托有限责任公司相关人士也表示：“对房地产项目进行余额管控、优化结构、平滑运作。”

尽管并未“一刀切”，信托机构从业者“虚惊一场”，但是监管对于地产信托控制规模的窗口指导确是真实的情况。

北京某信托公司信托经理也对记者表示，以6月30日为界限，公司要求必须控制地产信托规模，占用比例不新增。如果公司做新的地产信托项目，需要等额度空出来为止。该人士也坦言，对于大信托公司、地产商而言，影响应该不会特别大，因为额度已经都占上了，只是控制不新增规模。

西部一家信托人士表示，对房企融资收紧对开发商是难得的洗牌机会，大型地产公司资金储备基本已经到位，但是对于中小开发商而言，影响会比较大。

前述北京某信托公司信托经理对记者表示，今年以来，房地产企业通过信托的融资成本一般在9%—13.5%之间，根据不同的主体和项目类别会有差别。此外，今年上半年，除了地产项目，基础设施类的项目也比较多。

该信托经理坦言，监管对于地产信托的调控，会直接影响到地产公司的融资，他比较担心会关系到地产公司的生死存亡，从而间接影响到后期的信托产品兑付问题。下半年，随着地产信托的收紧，平台类项目和通道项目可能会增多。

地产信托狂飙

“此次地产信托被监管层叫停的信托机构都是今年上半年新增比较快的、存续规模比较大的信托机构。”上述北京某信托公司信托经理对记者表示。

早在2018年下半年，经济观察报便开始关注地产信托规模狂飙的风险，亦曾观察到，对于信托机构而言，2018年地产业务也成了部分信托机构的“吃饭业务”。

彼时，有信托行业人士曾对记者表示：“2018年从供求关系来看，供应端缺少像地产公司一样能够提供收益相对较高、底层资产扎实、风险看得明白的投资标的，需求端则是开发商被一轮一轮调控之后，面临融资现金流不断收紧、销售现金流提升乏力的两难局面。因此，今年地产信托一路狂飙，甚至撑起了2018年信托公司业务的半壁江山。”

一位西南地区信托经理表示：“对于从业者而言，同样也愿意紧紧抓住优质地产企业型客户，毕竟地产业务单笔规模较大，信托报酬率也相对较高。”

而今年，地产信托仍在持续狂飙。

根据信托业协会数据，截至2019年1季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比14.75%，较2018年4季度末上升0.56个百分点。今年一季度以来，全国首套房平均贷款利率回落，商品房销售有所回暖，房企新开工意愿增强，预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。

此外，根据中信证券的报告数据，新增信托逐渐向房地产集中。一季度信托融资加速负增长趋势有所遏制，信托贷款回正，信托融资总体有所回暖。房地产信托余额增速回暖，房地产投向占比从2016年底的8.19%上升到今年一季度的14.75%。2011年开始新增房地产集合信托规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致，说明新增信托逐步向房地产集中。单一信托投向房地产的新增规模占比也持续扩大。

值得注意的是，今年6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言曾点名房地产融资。他表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

此前，5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》对房地产行业融资做了严格的限定，也对银行、保险、信托和其他非银机构的房地产行业政策做了详细和明确的规范。

地产信托占比地产行业融资比例有多高呢？中信证券研究报告指出，房地产开发资金来源多样，自筹资金和其他资金是主力，其中定金及预收款占比最高。根据统计局数据，房地产开发资金来于源国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金、各项应付款合计五大类资金，其中自筹资金和其他资金占比最高。在房地产开发资金来源中，国内贷款占比约10%，其他资金和自筹资金占比超70%。

此外，地产信托收紧对于地产行业的影响，中信证券表示，虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。

“今年以来监管层对房地产信托政策的关注和逐步收紧可能并非局限于信托行业，全年房地产行业政策‘房住不炒’的思路不变，对房地产行业投融资都存在一定约束。从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞，因而今年二季度开始房地产融资收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。”中信证券补充称。

房企“苦日子”来临

地产信托的进一步收紧，对于房企而言，最直接的影响就是部分房企面临融资成本可能再次提高，能否熬过这段“苦日子”变成了挑战。

“对于一些中小地产企业而言，如果熬不过这段日子，很有可能是生死存亡的时刻。”某券商结构融资部项目经理对记者表示。

7月10日，泰禾集团（000732.SZ）发布公告，公司全资子公司TahoeGroupGlobal（Co．，）Limited在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌。债券期限3年。值得注意的是，此次发行的票面年息15%，每半年支付一次。债券评级为Caa1（穆迪）/CCC+（惠誉）；担保人主体评级为B3（穆迪）/B-（惠誉）。

而穆迪评级Caa1评级和惠誉评级CCC+评级均代表着债务信用状况很差，信用风险极高。

对此，上述券商项目经理对记者评价称：“下半年地产的融资成本又要被整体拉高了。”

一方面融资渠道收紧，另一方面，房企下半年债券也遭遇集中到期。根据华泰证券数据统计，2019年房地产行业境内债总到期量为4573亿元，月均到期量为381亿元。相对而言，下半年是到期量的年内高峰。需注意的是，债券实际总偿还量除了到期量之外，还包括提前兑付量和回售量。由于提前兑付和回售均具有不可预见性，实际偿还量可能比到期量更大。

而伴随着房企国内融资渠道收紧，部分房企海外融资步伐也会加快。“对于一些小企业可以转向私募等渠道融资，而大企业可能转向海外融资。”上述券商项目经理对记者称。

据华泰证券统计，2019年以来重点50家房企共发行了1580亿元境内债，1892亿元境外债，合计发债量达到3472亿元，较2018上半年明显提升。

因此，华泰证券认为，融资收紧对大部分优质房企现金流影响有限，影响更多在于未来新增投入的预期，下半年预计土地市场增速会回落，从而带动房地产投资增速下行。相对而言，融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企发展空间更为明确。