中国证券报记者日前采访多家商业银行和房产中介机构了解到，近期宁波、苏州、南京等部分二线城市6月个人房贷利率出现上调。不过，专家预计，从下半年利率走势看，全国楼市基本变动不大。

多个二线城市上调房贷利率

融360大数据研究院发布的《6月房贷报告》显示，在继青岛、南京、成都之后，天津、苏州、福州、宁波、南宁等地的房贷利率平均水平均在6月份有所上涨，且变化频率较快。

以苏州为例，苏州某房产中介经理人告诉记者，7月苏州首套房贷利率普遍按照基准上浮22%（5.978%）执行，此前3、4、5月份保持在基准利率上浮17%-18%，6月上调至基准上浮20%，年底房贷利率有进一步上浮可能。此外，宁波、苏州等地部分银行表示，目前房贷额度比较紧张，或会暂停放贷，放款时间也不确定。

前述报告显示，6月份全国首套房贷款平均利率为5.423%，相当于基准利率1.107倍，环比上涨了0.14%。

华泰证券房地产行业首席分析师陈慎指出，按揭贷款利率出现上调或额度控制的城市大多为今年房地产市场景气度较高的城市。针对6月部分热点二线城市房贷利率有所上调，且部分城市出现按揭额度紧张的现象，陈慎分析主要有三方面原因，一是热点城市整体房地产市场依然较热；二是监管层此前提出要正视地方房地产金融化问题；三是时值年中，银行出于额度控制的原因进行阶段性调整。

除了热点城市的调控升级外，陈慎认为，信贷政策也是对热点城市景气度调控的一种补充。但整体而言，“一城一策”基调下，政策有松有紧仍为常态，核心目标并非打压，而是保持平稳。

下半年房贷利率走势料平稳

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，大城市都以收紧为主，主要为利率收紧。后续各城市也会有各类调控收紧的可能，尤其是二线城市相对会有较多管控。虽然是因城施策，但也都需吻合“房住不炒”的原则。

从下半年利率走势看，严跃进认为，全国市场基本上变动不大，虽然部分城市略有收紧，但很多三四线城市其实仍执行相对宽松的信贷政策。尤其是市场降温以后，购房市场的去库存问题又开始出现。

陈慎认为，考虑到部分银行依然执行较低利率，且年中时点过后信贷额度预期缓解，未来更需要关注流动性的变化。房地产行业以及全国经济都存在下行压力，这也为后续政策的逆周期调整带来空间，按揭利率中枢或不具备持续上行的基础。

交通银行首席经济学家连平表示，房地产政策应在总体稳定中保障好合理需求。房地产政策应坚持“房住不炒”和“因城施策”两大总基调，保持政策的平衡性和连续性，加大市场交易秩序的规范力度，在维持市场平稳运行的前提下尽可能满足合理购房需求。

房贷利率下降，购房者能省下一笔利息钱。记者近日走访哈市部分银行了解到，在今年年初，哈市国有大行对首套房贷利率进行下调。近段时间，部分商业银行也对首套房贷利率进行了调整，利率下调至基准利率4.9%，与国有大行持平。

商业银行下调首套房贷利率 最低至基准

近日有消息称，部分地区银行对首套房贷利率进行上调。融360大数据研究院监测数据显示，继连续下降两个月后，青岛的房贷利率开始有所反弹，5月，青岛首套房贷利率平均值为5.64%，环比上涨；在连续下调3个月后，南京地区房贷利率也出现反弹，5月，首套房贷利率平均值为5.58%，环比上涨。

另有消息称，部分地区银行除了对房贷利率进行上调外，贷款额度也有所收紧。

2018年，哈市房贷利率持续上涨但涨幅不断缩小。2018年年末时，房贷利率曾出现小幅回落。今年年初，哈市多数国有大行继续降低首套房贷利率，率先将利率降至基准。

目前，哈尔滨的房贷市场是什么样？近日，记者分别走访了光大、浦发、中信等商业银行，其中，部分商业银行信贷部门相关负责人表示，继国有大行在今年年初对首套房贷利率进行下调后，一些商业银行也将首套房贷利率下调至基准利率4.9％。

房贷额度相对充裕 新房房贷业务最快三天办完

“目前，银行首套房贷利率已经下调至基准利率，新房业务最快三天左右就能办理完成。”一家商业银行零售信贷部相关负责人告诉记者，在下调房贷利率水平前，该行首套房贷利率为基准利率上浮15%。光大银行信贷部相关负责人告诉记者，该行前段时间对首套房贷、二套房贷利率都进行了下调。

融360大数据研究院监测数据显示，2019年5月全国首套房贷款平均利率为5.42%，相当于基准利率1.105倍，环比下降了1.09%，同比下降了3.27%，该水平为2018年至今以来的最低房贷利率水平。

此次商业银行下调房贷利率水平，是受到同业竞争的影响。银行想更好开展房贷业务，希望通过降低利率来提高竞争力，从而提升业务量。记者了解到，目前哈市房贷额度依然相对充裕，并且一些商业银行将个贷业务列为重点业务，加强与各楼盘之间的合作，这促进了房贷业务量的增长。

据中信银行哈尔滨分行提供的数据显示，截至今年5月末，该行个贷余额71.74亿元，与去年同期相比新增22.91亿元，8个月的贷款金额增量相当于2017年全年的5.9倍。

天气越来越热，但全国首套房贷利率却持续“降温”，5月全国首套房贷款平均利率5.42%，已降至2018年以来最低水平。记者采访了解到，目前深圳主要银行的首套房贷利率仍以上浮5%为主，在全国5月首套房贷款平均利率最低前十城市中，深圳位列第八。

全国首套利率连降半年

“从今年3月到现在，首套房贷利率都比较稳定，以上浮5%为主，部分银行可做到上浮3%，但对客户资质要求较高，且审批速度慢，大约需要半个月左右。”某房产中介告诉记者，目前各大银行的额度都很充足，基本不会出现排队的情况了，且现在审批加放款都只需要两个星期左右。

从数据上看亦是如此。据融360大数据研究院监测数据显示，5月深圳地区房贷利率略有下调，目前首套房贷款平均利率为5.2%，较上期下调2BP。在监测的26家银行分（支）行中，19家银行首套房贷利率最低执行基准上浮5%。

相较于深圳的平稳，全国首套房贷利率则连降半年，达到2018年以来的最低房贷利率水平。据融360大数据研究院监测数据显示，5月全国首套房贷款平均利率为5.42%，相当于基准利率1.105倍，环比下降了1.09%（6BP），同比下降了3.27%（18BP）。

“整体来看，这轮房贷利率下调大潮已经接近尾声，不排除全国房贷利率平均水平仍会下降。”融360大数据研究院分析师李万赋表示，接下来可能会有更多城市在房贷利率方面保持平稳，甚至会有少部分热门城市回弹。

二线城市利率出现分化

虽然全国的房贷利率在持续“降温”，但不同城市房贷利率的调整情况却差异明显。具体来看，一线城市北上广深仍有小幅下降；而二线城市房贷利率的变化则开始出现分化。

在全国首套利率最低前十城市榜单中，一线城市中广州和北京、二线城市海口都被挤出全国十低，乌鲁木齐、沈阳和昆明三个城市首次入围。厦门、上海和天津为全国最低前三，平均房贷利率分别为4.90%、4.92%和4.93%；其他7个低城市的水平也在5.30%以下。

具体来看，大部分二线城市的房贷利率水平维持下降趋势，沈阳房贷利率水平下降幅度最大，环比下降40BP，乌鲁木齐下降了30个BP，昆明和大连的下降幅度也超过10BP。不过，也有小部分城市的房贷利率停止了下降趋势，5月份开始逆势上涨，南京5月首套房平均贷款利率为5.58%，环比上涨8BP；青岛为5.64%，环比上涨6BP。此外，还有小部分城市的房贷利率已经触底反弹，有些城市虽然整体房贷利率水平下降，但部分银行已经开始悄悄将房贷利率上调一个层次。

“二线城市出现分化，主要是由于各地区房地产调控政策的不同，导致在利率下降过程中，各城市的节奏有一定差异。”李万赋表示，前期房贷利率下跌较大的城市目前趋于平稳；前期涨幅过大的，且在2019年以来相对坚挺的依然有下跌空间；另外，近期房价变化也使得部分城市5月份开始调控加紧，房贷利率也跟进出现上调趋势。

房贷作为目前大多数普通老百姓都背负的一项债务，可以说已经是家喻户晓了。但是，你知道房贷应该怎么还吗？还房贷，普通人一般只知道房贷利率是多少，还款期限是多长。但你知道除了“我们听之任之按照银行的要求还房贷”外，还有还房贷技巧吗？事实上，如果多了解一下，我们在还房贷上还大有文章可做！

1.别盲目提早还贷

a.核算理财利润率

当下，全国首套房平均房贷利率早已突破了5％，这对于房奴来说，确实已经很高了。但你不能就此以为提早还贷就必定好，此时还要核算一下你的理财利润率，假如你的理财利润率远高于房贷利率，那么你完全没必要提早还贷。

.留意还贷时刻

一般来说，多数银行都规则还贷未满一年不允许提早还贷，因而假如你还贷时刻不符合要求，那你就不适合提早还贷。在此情况下，你只能等一年后再进行提早还贷了。

c.了解违约金问题

不少银行规则，假如贷款人提早还贷，那就需求交纳必定的违约金，其间违约金多为月供的数倍。因而假如你提早还贷还要交纳违约金，那你显然就不适合提早还贷了，不然只会让你多花冤枉钱。 

2.优先选择还商业贷款

因为公积金贷款额度一般都比较低，因而不少购房者都会选择组合贷款，即同时运用公积金贷款与商业贷款买房。在此，小编要说的是，假如你选择了组合贷款买房，那么在还房贷时，无妨优先偿还房贷利率较高的商业贷款，这样就可以少还一些房贷利息。

3.双周供还贷

尽管每个月仍然偿还相同数额的房贷，可是因为“双周供”缩短了还款周期，比本来按月还款的还款频率高一些，贷款的本金减少得更快，就减少了整体的贷款利息。一般来说，收入安稳的人，选择双周供比较适宜。  

4.按月调息

从2006年开端，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。因为固定利率推出时髦处在利率上升通道，因而在设计时比同期起浮利率略高，只需央行加一次息，它的优势就立即显现出来，可是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。

因而，在现在降息趋势下，您曾经若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为起浮利率，这样才合算。不过，需求提醒我们的是，“固定”改“起浮”需求付出必定数额的违约金。

不过需求留意的是，只是“部分”银行推出了“按月调息”方式，因而，你假如想请求“按月调息”方式的话，那么就需求提早向自己请求房贷的银行咨询了解。

今天小编为大家推荐几个哈尔滨在售的热门楼盘，希望能够为您的置业提供帮助。

推荐一、华润置地·崑崙御

楼盘详情：华润置地·崑崙御项目位于道里群力第六大道至天平西路左转100米处，临时营销中心位于东方大街与发展大道交汇处。高层建筑面积区间为98-122平米，为精装修交付，样板间预计7月份对外开放；洋房建筑面积区间为134-142平米，为毛坯交付。项目暂未开盘，目前价格待定。

小编点评：华润置地·崑崙御项目总建面约15.33万平，总占地约4.56万平，容积率2.5，绿地率30%。住宅产品包含4栋高层、5栋洋房，共954户，住宅产权为70年。临近民生尚都社区，远大商场、王府井、银泰、关东古巷、金中环，商业体林立；学校、医院等配套完善，地理位置和资源优势得天独厚。

推荐二、桐楠格·万科公园大道

楼盘详情：桐楠格·万科公园大道项目样本间已于6月9日全部开放，现售楼处接受咨询登记，户型规划建筑面积约88-125平米二居/三居，具体价格和开盘时间待定。项目位于群力新区滇池路与龙腾路(规划中)交汇处，规划建有8栋高层住宅，房源带装修，产权70年

小编点评：桐楠格·万科公园大道打造建筑面积约88--125平米城市静谧空间，为居住提供美好生活可能。

推荐三、融创·御园

楼盘详情：融创御园项目位于香坊区公滨路与香土路(规划中)交叉口。项目占地约11953.8㎡，地上总建筑面积约为57814.83㎡。项目共由3栋高层、2栋商业配套组成。住宅总建筑面积约46575.65㎡。规划产品建筑面积约88-131㎡，分为两室产品和三室产品，南北通透的优质产品，充分满足客户对住宅能的需求。项目邻哈尔滨幼师学校一侧、公滨路一侧，分别规划建设临街商铺，满足社区的生活需求。

小编点评：项目邻近永泰城、通香商店、国际会展中心、乐松购物广场、松雷商场、安埠商厦等。周边有哈尔滨市幸福中心小学校、香坊实验农场学校、哈109中、哈尔滨第八十六中学校、哈尔滨德强高中等学校。

推荐四、汇龙·澜九里

楼盘详情：汇龙·澜九里位于群力西区的核心位置，北侧横贯群力第五大道，东接青山路，西临秦岭路。由8栋7-33层高层及洋房组成，规划户型建筑面积约90-140平米。现已开工建设，售楼处已开放，位于 群力第六大道与岷山路交口，群力第六大道4116号。

小编点评：汇龙·澜九里园林景观为英式学院风情，夜空跑道、学院大道、全龄乐园、时光草坪、共享花房；小区内自建1250米的大型双语幼儿园，临近规划教育用地、规划公园用地，周边公交线路众多，直达各区域，交通便捷，商业、银行、学校、公园、医院、超市构成10分钟生活圈。

推荐五、璞悦

楼盘详情：璞悦高层住宅参考售价13000元/平方米起，主推二期房源，户型建筑面积140-155平方米，两梯两户。全款98折、贷款99折。

小编点评：璞悦位于道里区群力大道与龙柏路交汇处，公交：公交132路(群力第2大道公交首末站)、公交25路、46路(群力大道与朗江路街口)，项目南侧规划有初中及小学，另外群力区还有新三中、113中学、76中学、十四中、兆麟小学、实验小学、经纬中学等。

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近日，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2019）》（以下简称“房地产蓝皮书”）。房地产蓝皮书指出，持续提高的城镇化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力，突出表现在由于人口增长和迁移、居住条件改善，以及城市更新改造所产生的住房需求。2019年，中国城镇化率预计将比去年提高1个百分点以上，房地产市场仍存在较大发展空间。

《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》明确提出，到2020年，城镇化水平和质量稳步提升，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。2018年中国大陆总人口139538万人，其中，城镇常住人口83137万人，比2017年末增加1790万人；城镇人口占总人口比重(城镇化率)为59.58%，比2017年末提高1.06个百分点。户籍人口城镇化率为43.37%，比上年末提高1.02个百分点。这一趋势将延续。

不过，无论是政策环境还是发展规律都不再支持房地产爆热的情况。2019年政府工作报告中关于货币政策主要论述为：稳健的货币政策要松紧适度，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕，有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题，防范化解金融风险。深化利率市场化改革，降低实际利率水平。

房地产蓝皮书据此认为，当前稳健的货币政策、松紧适度的总基调基本已经确定。未来在稳健货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率，防止“大水漫灌”。虽然2019年存款准备金率仍有进一步下调的可能，但幅度和频率会小于2018年。一方面是因为经济仍然存在下行压力，需要加大金融支持力度，尤其是在非信贷融资存在瓶颈的情况下，信贷适度加快投放步伐的可能性较大；另一方面是经济需要通过降低存款准备金率来适度增加市场的流动性。但为了避免“大水漫灌”，一旦市场流动性基本达到合理充裕的条件，存款准备金率就不可能持续大幅下调。

在信贷增速逐渐上行、财政支出增速反弹、外汇占款小幅下降的态势下，央行定向调控政策将继续围绕增强信贷支持实体经济力度展开，货币政策将延续当前稳健基调，并保持宏观流动性处于合理充裕状态。预计M2增速2019年将逐渐回升。而结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住。当前市场信贷层面的表现也与此目标大体相符，居民端表现为中长期贷款同比增幅总体趋稳。房贷占比自2018年末逐月下降至25.13%，预判后期仍将在低位小幅波动。企业端则表现为房企融资环境显著“回暖”，尤其是境内发债量稳步增加，而融资成本也存在小幅回落趋势。

房地产蓝皮书认为，2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用比较有限，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

过度悲观论调也并不必要，房贷风险尚不能危及银行的基础。房地产蓝皮书称，个人住房贷款是调控房地产市场的重要手段，其走势与房地产市场走势的内在逻辑整体上是一致的。数量方面，个人住房贷款的余额增速保持平稳或者略有下降，一方面这是政策调控延续的结果，另一方面既有杠杆水平并不支撑上涨，预计全年增幅不超过20%。

价格方面，二套房贷利率将保持平稳，至多小幅下降，这是“住房不炒”的定位并没有实质上改变，因此压制投资投机需求依然是政策重点；首套房贷利率将会有较大幅度下降，这是更加突出住房的居住属性，也是对过往调控“误伤”的修正；整体而言，在首套房贷利率下降的带动下，整个房贷市场利率会小幅下降。

风险方面，尽管贷款收入比、偿债率以及贷款价值比等指标都在上升，但债务的可持续性没有问题，这一方面是由于过往杠杆比例不高，另一方面由于房价涨幅较大，因而可承受的下跌空间较大。房地产蓝皮书预计，只要调控政策保持一定的延续性，未来债务上升的幅度要小于房价上升的幅度，短期内房贷风险不构成对银行的显著影响。

对于房地产调控政策的取向，房地产蓝皮书用三个词做了总结：维稳、分化和放权。2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调解，改善住房供应结构，支持合理自住需求，确保市场稳定。

房地产调控政策将分化。房地产市场经过这么多年的发展，不同城市之间有一个明显的分化趋势。中央提出因城施策，实际上就是不同城市采取不同的政策，也就是政策层面的分化也是大势所趋。对于那些压力比较大的热点型城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，在防范房地产价格泡沫的同时，着眼于供给侧结构性改革，对于三四线城市主要是要维持房地产市场稳定，防范市场价格下跌过快。

2018年12月，中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”这意味着地方政府调控房地产市场的自主权力进一步扩大。如果说“因城施策”带有中央定调的意味，那么地方政府在房地产调控过程中提出“一城一策”则体现了政策的灵活性。强调“一城一策”，更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。由于不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同，城市政府根据实际情况制定政策，承担调控的主体责任。